Después del verano es un buen momento para revisar las cuentas de la comunidad y detectar cuotas pendientes. La comunidad puede reclamar las cantidades adeudadas y adoptar determinadas medidas frente a la morosidad, pero debe respetar las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal, la protección de datos y, cuando proceda, los requisitos procesales vigentes antes de acudir a los tribunales.
¿Qué puede hacer realmente una comunidad ante un vecino moroso?
La comunidad puede identificar y documentar la deuda, requerir el pago, adoptar determinadas medidas disuasorias cuando se cumplan sus requisitos, reflejar la situación de morosidad en la convocatoria de la Junta conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y reclamar judicialmente las cantidades debidas.
Desde abril de 2025 existe además una cuestión procesal especialmente importante: la Ley Orgánica 1/2025 establece con carácter general la necesidad de una actividad negociadora previa como requisito de procedibilidad en determinados procesos civiles. El proceso monitorio ordinario no figura entre las excepciones expresamente previstas, por lo que la estrategia de reclamación debe revisarse teniendo en cuenta este requisito antes de presentar la petición judicial.
¿Por qué conviene revisar la morosidad después del verano?
El final del verano suele coincidir con una etapa práctica de revisión de la situación económica de muchas comunidades: recibos, derramas, proveedores, mantenimiento, obras pendientes y previsiones de gasto.
No existe una categoría jurídica especial denominada «morosidad después del verano». El verano tampoco suspende las obligaciones ordinarias del propietario.
Lo relevante es que, una vez detectado un impago, la comunidad no debería dejar que la deuda se acumule indefinidamente sin una estrategia.
Una revisión razonable debería permitir conocer:
- qué recibos están pendientes;
- desde cuándo;
- cuál es el importe exacto;
- si existen derramas aprobadas pendientes;
- si se han producido pagos parciales;
- si existe alguna controversia sobre la deuda;
- si el propietario ha comunicado un domicilio para notificaciones;
- qué actuaciones de reclamación se han realizado anteriormente.
La Ley de Propiedad Horizontal establece como obligación del propietario contribuir, conforme a su cuota de participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generales necesarios para el sostenimiento del inmueble y sus servicios.
El propietario tiene obligación de contribuir a los gastos comunes
El artículo 9.1.e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, establece la obligación de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Esto significa que una comunidad no debería tratar la morosidad simplemente como un problema administrativo.
Una deuda impagada puede afectar a:
- la tesorería;
- la capacidad de pago a proveedores;
- la realización de obras;
- la contratación de servicios;
- la conservación del edificio;
- la planificación de derramas;
- la liquidez disponible para gastos urgentes.
Por ello, el control de los impagos forma parte de una adecuada gestión económica de la comunidad.
Primer paso: comprobar y documentar correctamente la deuda
Antes de reclamar, conviene comprobar que la deuda está correctamente calculada.
La comunidad debería revisar, como mínimo:
- Identidad del propietario obligado.
- Inmueble al que corresponde la deuda.
- Conceptos reclamados.
- Periodos a los que corresponden.
- Cuotas ordinarias pendientes.
- Derramas o cantidades extraordinarias aprobadas que hayan vencido.
- Pagos realizados.
- Saldo pendiente.
- Fechas de vencimiento.
- Documentación que acredita la aprobación de las cantidades reclamadas.
La precisión es importante porque una reclamación de deuda debe poder explicarse y documentarse.
El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal exige, para instar la reclamación mediante el proceso monitorio especial, un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda con indicación de su importe y desglose, además de la acreditación de la notificación al deudor.
Recomendación práctica
No conviene enviar reclamaciones genéricas del tipo:
«Usted debe dinero a la comunidad.»
Es preferible que la comunicación identifique de forma suficientemente clara el origen y la cuantía de la deuda, evitando incluir información innecesaria.
¿Puede la comunidad reclamar una cuota impagada?
Sí.
El artículo 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal permite reclamar las cantidades debidas por gastos comunes, tanto ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, así como las correspondientes al fondo de reserva.
La ley contempla específicamente el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios.
Además, el artículo 21.1 establece que los créditos a favor de la comunidad devengan intereses desde el momento en que debía efectuarse el pago y este no se realiza. La Junta también puede acordar determinadas medidas disuasorias frente a la morosidad, siempre que respeten los límites legales: no pueden ser abusivas o desproporcionadas, afectar a la habitabilidad, ni tener carácter retroactivo.
Por tanto, no debe confundirse:
- reclamar una deuda existente, con
- aplicar cualquier medida que la comunidad considere conveniente.
La segunda opción tiene límites jurídicos.
¿Qué puede aprobar la Junta frente a la morosidad?
El artículo 21.1 de la LPH permite a la Junta acordar determinadas medidas disuasorias durante el periodo de morosidad.
Entre las posibilidades expresamente contempladas se encuentran:
- establecer intereses superiores al interés legal;
- establecer determinadas limitaciones temporales de uso de servicios o instalaciones.
Pero la propia ley impone límites.
Las medidas:
- deben respetar la proporcionalidad;
- no pueden ser abusivas;
- no pueden afectar a la habitabilidad;
- no pueden aplicarse con carácter retroactivo.
Por ello, no es recomendable presentar en una web una lista cerrada de «castigos al moroso».
Cada medida debe analizarse según:
- los estatutos;
- los acuerdos existentes;
- la naturaleza del servicio;
- la proporcionalidad;
- las circunstancias concretas;
- la normativa vigente.
El artículo 21 también permite que la reclamación de gastos comunitarios pueda someterse a mediación-conciliación o arbitraje conforme a la legislación aplicable.
El propietario moroso y el derecho de voto
Este es uno de los efectos más claros de la morosidad.
El artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los propietarios que, al iniciarse la Junta, no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad y no hayan impugnado judicialmente las mismas ni realizado la correspondiente consignación judicial o notarial, pueden participar en las deliberaciones, pero no tienen derecho de voto.
Además, el acta debe reflejar los propietarios privados del derecho de voto y su persona y cuota no se computan para alcanzar las mayorías exigidas por la ley.
Esto no significa que el propietario quede excluido físicamente de la Junta.
Puede intervenir en las deliberaciones, pero concurriendo los requisitos del artículo 15.2, no puede votar.
Importante
La situación debe comprobarse en el momento de iniciarse la Junta.
No basta con afirmar genéricamente que una persona «es morosa».
Hay que verificar:
- qué deudas están vencidas;
- si han sido impugnadas;
- si existe consignación judicial o notarial;
- cuál es la situación en la fecha de la reunión.
¿Se puede publicar una lista de morosos?
Aquí hay que extremar la prudencia.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que la convocatoria de la Junta debe contener una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas y advertir sobre la privación del derecho de voto cuando proceda. Esto está expresamente previsto en el artículo 16.2.
Pero esta previsión no significa que la comunidad pueda colocar libremente un listado de morosos en cualquier lugar.
La Agencia Española de Protección de Datos recuerda que, con carácter general, la publicación de una relación de propietarios morosos en el tablón de anuncios no está amparada por la normativa de protección de datos simplemente porque exista una deuda.
La AEPD admite la publicación en el tablón cuando se utiliza el mecanismo previsto en el artículo 9.1.h) LPH porque no ha sido posible practicar la notificación al propietario en el domicilio correspondiente, siempre que puedan acreditarse los intentos de notificación.
Regla práctica
No conviene convertir el tablón comunitario en un «muro de morosos».
La comunidad debería distinguir entre:
- información que debe formar parte de una convocatoria conforme a la LPH;
- notificaciones dirigidas a propietarios;
- publicación excepcional en tablón por imposibilidad de notificación;
- comunicaciones accesibles a terceros;
- información difundida por Internet o redes sociales.
La protección de datos se aplica a las comunidades de propietarios cuando tratan datos personales.
El RGPD exige, entre otros principios, licitud, transparencia, limitación de finalidad y minimización de datos.
¿Puede la comunidad acudir al proceso monitorio?
Sí, la Ley de Propiedad Horizontal contempla expresamente esta vía.
El artículo 21 establece requisitos documentales específicos, entre ellos:
- certificado del acuerdo de liquidación de la deuda;
- importe y desglose;
- acreditación de la notificación al deudor;
- posibilidad subsidiaria de notificación mediante tablón o lugar visible de la comunidad en los términos previstos legalmente.
También permite incluir determinadas cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda y determinados gastos y costes de reclamación en los términos establecidos por la ley.
Por su parte, la Ley de Enjuiciamiento Civil regula el proceso monitorio y establece que, una vez admitida la petición en los supuestos legalmente previstos, el deudor puede ser requerido para pagar o formular oposición dentro del plazo legal. El artículo 815 contempla actualmente un plazo de 20 días para pagar o comparecer y alegar las razones de oposición.
Pero hay una novedad que no debería ignorarse
Desde el 3 de abril de 2025 está en vigor la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, que introdujo un régimen general de medios adecuados de solución de controversias —MASC— como requisito de procedibilidad en determinados litigios civiles.
Su artículo 5.2 establece que se exige actividad negociadora previa en los procesos declarativos del Libro II y en los procesos especiales del Libro IV de la Ley de Enjuiciamiento Civil, salvo las excepciones expresamente enumeradas.
El proceso monitorio ordinario no figura entre esas excepciones.
Por ello, antes de presentar actualmente una reclamación monitoria por morosidad comunitaria, debe analizarse y documentarse el cumplimiento del requisito de procedibilidad correspondiente.
Esta cuestión es suficientemente importante como para que el administrador y, en su caso, el abogado de la comunidad revise el procedimiento concreto antes de presentar la petición judicial.
¿Qué significa esto en la práctica?
Para una comunidad de propietarios, una estrategia razonable puede estructurarse así:
Fase 1. Detección
Se identifica el impago.
Fase 2. Comprobación
Se revisan contabilidad, recibos, acuerdos y pagos.
Fase 3. Requerimiento
Se comunica formalmente la deuda y se solicita el pago.
Fase 4. Intento de solución
Cuando resulte exigible el requisito de procedibilidad, se documenta adecuadamente la actividad negociadora previa conforme a la legislación aplicable.
Fase 5. Acuerdo comunitario
Cuando sea necesario, la Junta adopta los acuerdos correspondientes para liquidar y reclamar la deuda.
Fase 6. Reclamación judicial
Si no se soluciona la situación, se estudia la presentación del procedimiento que corresponda, incluida la vía monitoria cuando resulte procedente.
Fase 7. Seguimiento
La gestión no termina necesariamente con la presentación de la reclamación.
Debe controlarse:
- pago;
- oposición;
- ejecución;
- nuevas cuotas vencidas;
- cambios de titularidad;
- comunicaciones;
- documentación.
¿Qué documentación conviene preparar?
Una comunidad bien organizada debería poder localizar, como mínimo:
Documento / información-Utilidad
Estado contable actualizado-Determinar la deuda
Recibos o cuotas-Identificar conceptos
Acuerdos de Junta-Acreditar aprobación de cuotas o derramas
Actas-Acreditar acuerdos
Certificado de deuda-Preparar reclamación
Justificante de notificación-Acreditar comunicación
Datos de contacto del propietario-Practicar notificaciones
Historial de pagos-Evitar errores
Requerimientos previos-Acreditar actuaciones
Documentación relativa al MASC-Acreditar, cuando proceda, el requisito de procedibilidad
El artículo 19.4 LPH obliga además al secretario a conservar durante cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
Errores frecuentes
Error 1. Esperar demasiado
Una deuda pequeña puede convertirse en una deuda mucho más compleja si se acumulan periodos, derramas e incidencias.
Mejor práctica: establecer un protocolo interno de seguimiento.
Error 2. Reclamar una cantidad que no está bien calculada
Una discrepancia contable puede complicar una reclamación.
Mejor práctica: conciliar la cuenta antes de requerir.
Error 3. Confundir requerimiento con reclamación judicial
Enviar una carta no equivale a haber iniciado un procedimiento judicial.
Mejor práctica: separar claramente las fases.
Error 4. Publicar datos del moroso sin analizar protección de datos
La existencia de una deuda no convierte automáticamente cualquier difusión de datos en lícita.
Mejor práctica: limitar el acceso y utilizar únicamente los mecanismos permitidos.
Error 5. Pensar que se puede impedir al moroso asistir a la Junta
La LPH regula específicamente su participación y su derecho de voto.
Mejor práctica: aplicar exactamente el artículo 15.2.
Error 6. Aplicar intereses o medidas disuasorias de forma improvisada
No cualquier penalización es válida.
Mejor práctica: comprobar previamente el acuerdo comunitario, estatutos y límites del artículo 21 LPH.
Error 7. Presentar un monitorio sin revisar los requisitos procesales actuales
La reforma procesal de 2025 ha introducido el requisito de procedibilidad relacionado con los MASC.
Mejor práctica: comprobar el procedimiento vigente antes de presentar la reclamación.
Escenarios y límites
Escenario A: deuda clara y propietario localizable
Supuesto: existen cuotas vencidas, la contabilidad es clara y el propietario dispone de domicilio de notificaciones.
Consecuencia: la comunidad puede requerir el pago y continuar con las actuaciones de reclamación que correspondan si no se regulariza.
Recomendación: documentar desde el primer requerimiento la deuda, la recepción y las actuaciones posteriores.
Escenario B: el propietario discute la deuda
Supuesto: el propietario sostiene que la deuda es incorrecta, que existe un pago no contabilizado o que el acuerdo comunitario no le afecta.
Consecuencia: la comunidad no debería limitarse a reiterar la reclamación sin revisar el origen de la controversia.
Recomendación: revisar contabilidad, actas, acuerdos, pagos y fundamento de la discrepancia antes de avanzar.
Escenario C: no se consigue notificar al propietario
Supuesto: se han intentado las notificaciones y no ha sido posible practicarlas en el domicilio previsto.
Consecuencia: el artículo 9.1.h) LPH contempla una vía subsidiaria de notificación mediante tablón o lugar visible de uso general, con diligencia de fecha y motivos y demás requisitos legales. La notificación practicada de esa forma produce efectos jurídicos en el plazo legal previsto.
Recomendación: documentar los intentos de notificación antes de utilizar el mecanismo subsidiario.
Hechos que pueden cambiar la conclusión
- existencia de un nuevo domicilio comunicado;
- cambio de titularidad;
- pagos parciales;
- impugnación judicial;
- consignación;
- errores contables;
- acuerdos comunitarios específicos;
- estatutos;
- naturaleza de la cantidad reclamada;
- circunstancias procesales;
- situación patrimonial del deudor.
Qué debería aportar un administrador profesional
La gestión de la morosidad no debería consistir únicamente en «mandar cartas».
Un protocolo profesional debería integrar:
Gestión económica
- control de recibos;
- conciliación bancaria;
- identificación de saldos;
- seguimiento de pagos;
- control de derramas.
Gestión documental
- actas;
- acuerdos;
- certificados;
- comunicaciones;
- justificantes de notificación.
Gestión de Junta
- preparación correcta de la convocatoria;
- identificación de propietarios privados de voto cuando corresponda;
- reflejo adecuado en acta.
Gestión jurídica
- coordinación con profesionales jurídicos cuando sea necesario;
- revisión de requisitos previos;
- preparación documental de la reclamación.
Protección de datos
- acceso restringido;
- comunicaciones adecuadas;
- minimización de información;
- especial cuidado con tablones, correo electrónico, plataformas digitales y sistemas de acceso.
La web de Administración de Fincas Morgar identifica entre sus servicios el control de impagos, la gestión contable y la preparación y asistencia a juntas.
¿Qué puede hacer una comunidad de propietarios en Madrid ante un vecino moroso?
En Madrid, la base jurídica de la reclamación de cuotas comunitarias es fundamentalmente estatal, por lo que no existe un procedimiento completamente distinto por el mero hecho de que el inmueble se encuentre en Vallecas o en otro distrito de Madrid.
Lo que sí puede variar de una comunidad a otra es:
- el título constitutivo;
- los estatutos;
- los acuerdos adoptados;
- el sistema de cuotas;
- las instalaciones;
- la existencia de empleados;
- la documentación disponible;
- la situación del propietario;
- la estrategia de reclamación.
Por eso, una administración de fincas en Vallecas o Madrid capital debe combinar conocimiento de la Ley de Propiedad Horizontal con una gestión documental y contable rigurosa.
