La vuelta de vacaciones es un buen momento para comprobar el estado de una comunidad de propietarios y ordenar las actuaciones pendientes. Averías, humedades, instalaciones, ascensor, protección contra incendios, seguros, cuentas, morosidad o inspecciones pueden requerir seguimiento. Esta guía reúne 12 comprobaciones prácticas, diferenciando las recomendaciones de gestión de las obligaciones que dependen de cada edificio.
¿Qué debería revisar una comunidad después del verano?
Al regresar de vacaciones conviene hacer una revisión ordenada de incidencias, zonas comunes, instalaciones, mantenimiento, seguros, documentación, cuentas, morosidad, obras e inspecciones pendientes.
No todas las comunidades necesitan las mismas comprobaciones ni todas constituyen obligaciones legales. La revisión debe adaptarse a la antigüedad del edificio, sus instalaciones, su municipio, contratos de mantenimiento, inspecciones realizadas y acuerdos de la Junta.
En Madrid, además, determinadas obligaciones de inspección o conservación pueden depender de la ubicación y características del inmueble. Por eso, una buena administración de fincas no debería limitarse a atender averías cuando aparecen: también debe mantener un calendario de seguimiento.
- Revisar las incidencias producidas durante el verano
El primer paso debería ser sencillo: saber qué ha ocurrido mientras parte de los propietarios estaba fuera.
Conviene recopilar:
- avisos recibidos durante el verano;
- averías;
- fugas de agua;
- problemas con el ascensor;
- incidencias eléctricas;
- desperfectos en portales o zonas comunes;
- problemas en garaje;
- incidencias de piscina, cuando exista;
- reclamaciones a proveedores;
- actuaciones urgentes realizadas;
- partes comunicados al seguro.
No se trata simplemente de hacer una lista.
Cada incidencia debería quedar clasificada, al menos, como:
pendiente → en gestión → reparada → pendiente de revisión/factura → cerrada.
Esto evita uno de los problemas habituales en la gestión de comunidades: considerar solucionado un asunto simplemente porque dejó de generar avisos.
La Ley de Propiedad Horizontal atribuye al administrador, entre otras funciones, atender a la conservación y entretenimiento de la casa y disponer las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
- Comprobar cubiertas, fachadas, terrazas y zonas expuestas
Las superficies expuestas pueden revelar problemas que no son evidentes desde el interior del edificio.
Después del verano conviene comprobar visualmente, y mediante técnico cuando proceda:
- aparición de grietas o fisuras;
- desprendimientos;
- deterioros de revestimientos;
- manchas de humedad;
- daños en impermeabilizaciones;
- estado de juntas;
- elementos metálicos expuestos;
- canalones y puntos de evacuación;
- cubiertas transitables;
- elementos de fachada.
Una revisión visual no sustituye a una inspección técnica.
Si se detecta una patología que pueda comprometer conservación, seguridad, habitabilidad o accesibilidad, la comunidad debería valorar la intervención de un técnico competente.
La LPH contempla como actuaciones obligatorias determinadas obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y sus instalaciones comunes, incluidas las relacionadas con seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.
- Revisar bajantes, desagües y posibles humedades
Las lluvias posteriores al verano pueden poner de manifiesto problemas de evacuación que durante los meses secos habían pasado inadvertidos.
Conviene revisar:
- sumideros;
- canalones;
- bajantes;
- arquetas;
- zonas de garaje;
- cuartos de instalaciones;
- patios;
- cubiertas;
- posibles filtraciones.
Especial atención merecen las humedades que aparecen en elementos comunes o que puedan proceder de instalaciones privativas.
Aquí es importante no atribuir automáticamente el origen de una humedad a la comunidad o a un propietario.
El origen debe determinarse técnicamente cuando exista controversia.
- Comprobar el estado del ascensor
El ascensor es uno de los servicios comunitarios que merece especial seguimiento.
Después del verano conviene revisar:
- incidencias registradas;
- avisos de la empresa conservadora;
- reparaciones pendientes;
- inspecciones realizadas;
- documentación disponible;
- incidencias repetitivas;
- estado de puertas y sistemas de seguridad;
- actuaciones recomendadas por la empresa mantenedora.
La normativa estatal vigente sobre ascensores está recogida, entre otras disposiciones, en el Real Decreto 355/2024, que aprobó la ITC AEM 1 sobre puesta en servicio, modificación, mantenimiento e inspección de ascensores. El texto consolidado consultado figura actualizado en 2025.
No todas las actuaciones tienen el mismo alcance ni el mismo carácter obligatorio. Ante una deficiencia concreta debe revisarse la documentación del ascensor y la normativa aplicable.
- Revisar instalaciones eléctricas y alumbrado de zonas comunes
La vuelta a la actividad normal permite detectar fallos que pueden haber pasado desapercibidos durante periodos de menor utilización.
Conviene comprobar:
- iluminación de portales;
- escaleras;
- rellanos;
- garaje;
- alumbrado exterior;
- temporizadores;
- sensores;
- cuadros eléctricos;
- iluminación de emergencia cuando proceda;
- enchufes de zonas comunes;
- elementos deteriorados.
No es recomendable que la comunidad realice manipulaciones eléctricas que deban corresponder a profesionales habilitados.
El objetivo del administrador debería ser detectar la necesidad, documentarla y coordinar la intervención adecuada.
- Comprobar los sistemas de protección contra incendios
La comunidad debería comprobar que dispone de seguimiento documental de los sistemas de protección contra incendios que correspondan a su edificio.
Entre otros elementos pueden existir:
- extintores;
- sistemas de detección;
- señalización;
- alumbrado de emergencia;
- otros sistemas de protección activa.
El Real Decreto 513/2017, que aprueba el Reglamento de instalaciones de protección contra incendios, establece obligaciones de mantenimiento y conservación documental. Además, su régimen ha sido objeto de modificaciones posteriores, incluida una modificación publicada en 2025.
Por ello, no es prudente utilizar una antigua tabla genérica de internet como calendario universal.
La comunidad debería comprobar el programa que corresponda a sus instalaciones y conservar las actas y certificados pertinentes.
- Revisar instalaciones térmicas y climatización
En edificios con instalaciones térmicas comunes conviene revisar antes de la nueva temporada de utilización:
- mantenimiento realizado;
- incidencias;
- anomalías;
- documentación;
- recomendaciones del mantenedor;
- actuaciones pendientes;
- consumos anómalos cuando puedan detectarse;
- programación de la siguiente revisión.
El Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE) establece obligaciones relacionadas con uso, mantenimiento, inspecciones y conservación documental. Su aplicación depende de las características de la instalación.
En instalaciones sujetas al RITE, el titular debe asegurarse, entre otras cuestiones, de que se realiza el mantenimiento por empresa mantenedora habilitada y de que se conservan las actuaciones e inspecciones correspondientes.
- Revisar piscina, garaje y otras instalaciones específicas
No todas las comunidades tienen las mismas instalaciones.
Por eso, una revisión eficaz debe partir del inventario real del edificio.
Cuando exista piscina, puede ser conveniente revisar:
- estado general de las instalaciones;
- mantenimiento realizado;
- incidencias;
- documentación del servicio;
- instalaciones técnicas;
- necesidades de reparación.
En garajes:
- puertas automáticas;
- iluminación;
- ventilación;
- drenajes;
- señalización;
- sistemas de protección;
- incidencias de accesos.
También pueden existir:
- salas comunes;
- jardines;
- pistas deportivas;
- sistemas de riego;
- grupos de presión;
- puertas automáticas;
- sistemas de videovigilancia;
- instalaciones solares;
- antenas;
- cargadores de vehículos eléctricos;
- otras instalaciones particulares.
La lista correcta no es la más larga: es la que corresponde al edificio concreto.
- Comprobar seguros y posibles siniestros
Conviene comprobar si durante el verano se produjeron circunstancias que deban comunicarse o documentarse ante la compañía aseguradora.
Puede revisarse:
- partes abiertos;
- siniestros pendientes;
- daños todavía no reparados;
- visitas de peritos;
- presupuestos solicitados;
- indemnizaciones pendientes;
- reparaciones ejecutadas;
- franquicias aplicables;
- documentación aportada.
También es un buen momento para comprobar que la comunidad dispone de la documentación de su póliza y conoce sus principales coberturas.
La revisión de una póliza no debería hacerse únicamente cuando sucede un siniestro.
- Revisar ITE, IEE, eficiencia energética y obras pendientes
Esta es una de las comprobaciones que más fácilmente puede convertirse en un problema si la comunidad no lleva un calendario adecuado.
En Madrid capital, el Ayuntamiento establece un régimen de Inspección Técnica de Edificios. Para los edificios que quedan sujetos al calendario ordinario, la primera inspección se presenta al año siguiente de aquel en que cumplen 30 años y las sucesivas se realizan cada diez años. La aplicación concreta debe comprobarse para la dirección del edificio.
Además, ITE e IEE no son conceptos idénticos. La Comunidad de Madrid explica que el IEE puede integrar conservación, eficiencia energética y accesibilidad, y que su exigencia depende, entre otros factores, de la antigüedad, tipología, municipio y circunstancias del edificio.
Por tanto, conviene comprobar:
- fecha de la última ITE;
- resultado;
- deficiencias pendientes;
- actuaciones de subsanación;
- IEE cuando proceda;
- documentación técnica;
- obras acordadas;
- obras presupuestadas pero no ejecutadas;
- contratos pendientes;
- certificados energéticos cuando sean aplicables.
En materia de eficiencia energética, el Real Decreto 390/2021 regula el procedimiento básico de certificación y ha sido actualizado posteriormente. La obligación concreta de certificación depende del supuesto previsto en la norma.
Importante: una comunidad no debería asumir que «tener una ITE» significa automáticamente cumplir todas las obligaciones relacionadas con conservación, accesibilidad o eficiencia energética.
- Revisar cuentas, proveedores y morosidad
Septiembre puede ser un buen momento para revisar la situación económica de la comunidad antes de afrontar el último tramo del ejercicio.
Conviene comprobar:
- saldo disponible;
- presupuesto aprobado;
- desviaciones;
- gastos extraordinarios;
- facturas pendientes;
- contratos de proveedores;
- servicios que ya no resulten adecuados;
- obras pendientes de pago;
- cuotas pendientes;
- acuerdos económicos de la Junta;
- previsiones de tesorería.
La morosidad merece una revisión especialmente cuidadosa.
La LPH regula actualmente medidas frente al impago de gastos comunes y la reclamación de deudas, y su artículo 21 fue objeto de modificación por la Ley 10/2022.
No obstante, la reclamación de una deuda concreta exige comprobar previamente circunstancias como su importe, vencimiento, documentación, acuerdos comunitarios y situación del propietario.
La gestión profesional de la morosidad debe buscar el cobro eficaz sin convertir el conflicto entre vecinos en un problema mayor.
- Ordenar documentación, acuerdos y protección de datos
La última revisión es menos visible, pero puede ser decisiva.
Una comunidad debería poder localizar de forma ordenada:
- actas;
- acuerdos;
- contratos;
- facturas;
- certificados;
- informes;
- partes de seguro;
- documentación de mantenimiento;
- documentación de obras;
- inspecciones;
- comunicaciones relevantes;
- información económica;
- documentación relacionada con proveedores.
También debe revisarse la gestión de datos personales.
La AEPD confirma que las comunidades de propietarios realizan tratamientos de datos personales y que, por tanto, están sujetas a la normativa de protección de datos en los tratamientos que correspondan.
Si existen cámaras, deben revisarse además sus condiciones específicas. La AEPD señala que para instalar videocámaras en una comunidad es necesario un acuerdo previo de la Junta y que las cámaras deben limitarse a las zonas comunes, con las restricciones correspondientes respecto de la vía pública y espacios ajenos.
Por tanto, conviene comprobar también:
- quién tiene acceso a la documentación;
- quién puede acceder a imágenes;
- permisos y credenciales;
- canales utilizados para compartir información;
- documentación de proveedores;
- conservación de información;
- publicación innecesaria de datos de propietarios.
TABLA RESUMEN: LAS 12 REVISIONES
Nº | Revisión | Qué comprobar | ¿Siempre obligación legal? |
1 | Incidencias | Avisos, averías y actuaciones pendientes | No necesariamente |
2 | Cubiertas y fachadas | Humedades, deterioros y conservación | Depende del caso |
3 | Desagües | Sumideros, bajantes y filtraciones | Depende del edificio |
4 | Ascensor | Mantenimiento, incidencias e inspecciones | Depende del régimen aplicable |
5 | Electricidad | Alumbrado y elementos comunes | Depende de instalación |
6 | Incendios | Mantenimiento y documentación | Sí, cuando la instalación está sujeta |
7 | Climatización | Mantenimiento e inspecciones RITE | Depende de instalación |
8 | Piscina/garaje | Estado y mantenimiento | Depende de instalaciones |
9 | Seguro | Siniestros y coberturas | Gestión recomendable |
10 | ITE/IEE/energía | Fechas, resultados y actuaciones | Depende del edificio y normativa |
11 | Cuentas/morosidad | Tesorería, gastos y deudas | Gestión comunitaria |
12 | Documentación/privacidad | Actas, contratos y datos personales | Sí, según tratamiento y normativa |
ERRORES FRECUENTES DESPUÉS DEL VERANO
Error 1. Esperar a que aparezca una avería
La prevención suele permitir detectar antes una incidencia.
Error 2. Considerar cerrada una incidencia porque se hizo una reparación
Una reparación puede necesitar comprobación posterior, factura, informe o seguimiento.
Error 3. Utilizar calendarios genéricos de internet
ITE, IEE, ascensores, instalaciones contra incendios y otras obligaciones pueden depender de circunstancias concretas.
Error 4. Confundir mantenimiento con inspección
No son necesariamente la misma actuación.
Error 5. Aprobar obras sin documentación suficiente
Antes de una actuación importante conviene conocer alcance, presupuesto, garantías, técnico cuando proceda y acuerdos necesarios.
Error 6. Compartir datos personales sin necesidad
La existencia de un grupo de vecinos o de una plataforma digital no elimina las obligaciones de protección de datos.
Error 7. Dejar contratos sin revisar durante años
El precio no es el único criterio. También deben analizarse servicio, alcance, mantenimiento, respuesta ante incidencias y condiciones contractuales.
RECOMENDACIÓN PRÁCTICA: HACER UNA «REVISIÓN DE SEPTIEMBRE»
Una comunidad puede convertir estas doce comprobaciones en un pequeño proceso anual:
Paso 1. Recopilar incidencias
Reunir todos los avisos y actuaciones del verano.
Paso 2. Clasificar
Separar urgencias, mantenimiento, obras, seguros y asuntos administrativos.
Paso 3. Revisar calendario
Comprobar próximas inspecciones, mantenimientos y vencimientos.
Paso 4. Revisar proveedores
Identificar contratos o servicios que requieran valoración.
Paso 5. Revisar tesorería
Comparar presupuesto, gastos previstos y actuaciones pendientes.
Paso 6. Informar a la presidencia
Preparar una relación clara de asuntos pendientes.
Paso 7. Proponer actuaciones
Cuando sea necesario, elevar las decisiones que correspondan a la Junta de propietarios.
EJEMPLO HIPOTÉTICO 1
Supuesto: una comunidad de Vallecas detecta al volver de vacaciones varias manchas de humedad en el portal y el garaje.
Consecuencia: no debería asumirse automáticamente que se trata de una filtración de cubierta. Puede proceder de una bajante, instalación, elemento privativo o común.
Recomendación: documentar los daños, determinar técnicamente el origen cuando sea necesario, comprobar si existe cobertura de seguro y decidir la reparación correspondiente.
EJEMPLO HIPOTÉTICO 2
Supuesto: el ascensor ha sufrido varias averías durante el verano.
Consecuencia: reparar cada avería individualmente puede no resolver el problema si existe una incidencia recurrente.
Recomendación: revisar el historial de mantenimiento, informes de la empresa conservadora y posibles actuaciones pendientes.
EJEMPLO HIPOTÉTICO 3
Supuesto: una comunidad descubre en septiembre que existe una actuación de ITE pendiente.
Consecuencia: la situación concreta dependerá del edificio, fecha, municipio, resultado de la inspección y actuaciones realizadas.
Recomendación: comprobar la situación administrativa directamente con el organismo competente y, cuando proceda, solicitar valoración técnica.
¿QUÉ CAMBIA SI LA COMUNIDAD ESTÁ EN VALLECAS?
La gestión no debe reducirse a insertar el nombre del barrio en una página web.
En Vallecas existen edificios de características muy diferentes: antigüedad, instalaciones, tipología, conservación y necesidades pueden variar considerablemente.
Por eso, una administración de fincas que trabaje con comunidades de Vallecas debe conocer la importancia de:
- seguimiento de incidencias;
- mantenimiento preventivo;
- control de proveedores;
- gestión económica;
- seguimiento de obras;
- coordinación con técnicos;
- organización de juntas;
- control documental;
- seguimiento de morosidad;
- atención a propietarios.
La misma lógica resulta aplicable a otras zonas de Madrid y de la Comunidad de Madrid, siempre adaptando la gestión a las circunstancias concretas de cada inmueble y a la normativa municipal o autonómica que corresponda.
